Moscow Business Times.ru : Закон 214-ФЗ: без поправок не обойтись (мнение специалиста ГК «СУ-155»)

Предлагаем вашему вниманию беседу с заместителем начальника Юридического департамента Группы компаний «СУ-155» Анной Гузиной. В ходе разговора она высказывает мнение специалиста по рассматриваемым депутатским поправкам.

Анна Анатольевна, предполагается, что в Закон 214-ФЗ обязательно будет добавлен пункт о прекращении банковской солидарной ответственности по вкладам дольщиков. Вместо этого в Закон вводится страхование условий договора, когда в обмен на очередной взнос дольщика застройщик выдает ему страховой полис на всю эту сумму или на ее часть. В случае банкротства застройщика все убытки ему возместит страховая компания. Будет ли это работать?

	Достаточно разумная поправка. Она, с одной стороны, позволяет застройщикам рассчитывать на привлечении кредитных средств для финансирования строительства. С другой стороны, такая поправка страховала бы дольщиков. Солидарная ответственность банков, предусмотренная уже действующей редакцией ФЗ-214, повышала для банков кредитные риски и прогнозировала некую осторожность банков в кредитовании строительства. Страхование дольщиков от банкротства застройщиков уже используется некоторыми строительными компаниями. Но сейчас страхование осуществляется за счет дольщиков, а не застройщиков.

А как Вы смотрите на пункты депутатских поправок, согласно которым застройщик теперь будет иметь право расторгнуть с дольщиком договор, предоставив ему письменные претензии? При этом, получив претензии, дольщик сможет либо расторгнуть договор, либо подать в суд.

	Если мы говорим о законопроекте №50306-4, внесенном Боосом Г.В., Резником В.М., то он предоставляет застройщику право отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке при условии нарушения дольщиком своих обязательств по оплате. Для застройщиков это положительная поправка. Позволяет обеспечить оборот прав инвестирования и защититься от недобросовестных дольщиков, которые, заключив договор и внеся часть инвестиционного взноса, затягивают исполнение финансовых обязательств. К слову, можно также надеяться, что новая редакция закона также обяжет дольщика выплачивать пени в случае несоблюдения им графика платежей. Такое положение дел избавит застройщика от ситуации, когда он, не получая от дольщика необходимого для строительства финансирования, фактически кредитует дольщика. Причем происходит это по старым ценам, существовавшим на момент подписания дольщиком всех необходимых документов, ведь, по сложившейся практике, по мере того, как дом строится, права на его инвестирование в ценовом выражении растут. Так что, дольщик в таком случае оказывается в двойном выигрыше. Он не платит проценты по кредиту, как было бы, если бы он взял кредит на оплату договора в банковской структуре. Плюс он, в конечном счете, оплачивает строительство по ценам, которые существовали, скажем, на стадии закладки фундамента здания, в котором предполагается купить квартиру.

Согласно представленным на рассмотрение правительства поправкам, теперь застройщик обязан предоставлять дольщику лишь документацию по тому дому, в строительство которого этот дольщик вкладывает деньги. Речь идет лишь о тех документах, которые не являются коммерческой тайной: разрешение на строительство, график выполнения работ, финансирование строительных работ. Станет ли полезной такая поправка?

	Да, конечно, ведь опять фактически узаконено существующее положение дел. Сейчас застройщики также дают дольщику всю информацию по объекту, в инвестировании которого он принимает участие, или квартиру в котором он собирается приобрести в будущем.

Ну, а не станет ли тормозом к развитию строительства в стране сохранение таких требований к застройщику, как отсутствие долгов, наличие хорошей кредитной истории и активов на балансе, ведь компании-новички оказываются здесь явными аутсайдерами?

	На самом деле, в этом нет ничего в корне нового. Эти жесткие требования давно предъявляются к застройщику в тех случаях, когда застройщик участвует в инвестиционных конкурсах, при получении им кредитов банков под застройку и в ряде других случаев. Застройщик сейчас фактически обречен на такую «тройную проверку». По сути, положение, при котором застройщика рассматривают со всех сторон (экономическая база, опыт в строительстве и т.д.) это тоже фиксация существующего положения дел.