Moscow Business Times.ru : Комментарии экспертов

И, наконец, еще один важный вопрос. Россия крайне заинтересована в масштабном притоке частных, в том числе иностранных, инвестиций. Это - наш стратегический выбор и стратегический подход. Однако на практике инвесторы подчас сталкиваются с самого разного порядка ограничениями, в том числе и теми, которые объясняются соображениями национальной безопасности. При этом все это не оформлено юридически. Такая неопределенность создает проблемы как государству, так и инвесторам.

Екатерина НЕПОЧАТОВА, заместитель генерального директора – директор Департамента инвестиционных программ группы компаний «СУ-155»

Принятие ясных, в том числе для иностранных инвесторов, законов в области инвестиций должно положительно сказаться на развитии рынка жилищного строительства.

Однако, иностранные инвесторы готовы предоставлять долгосрочные кредиты с невысокими процентами только в том случае, если они заранее могут просчитать свои риски. На сегодняшний день увеличения объема привлекаемого иностранного капитала в жилищное строительство ожидать не приходится. Представляется, что иностранным банкам также как и российским не придутся по душе положения закона 214-ФЗ о солидарной с застройщиком ответственности банков перед участниками долевого строительства.

Если мы действительно хотим приток, а не остановку или даже отток частных, в том числе иностранных инвестиций в строительство, необходимо в самое ближайшее время рассмотреть вопрос не только о принятии новых законов, но и об изменении ранее принятых.

Насколько Закон № 214-ФЗ совершенен и чьи интересы в первую очередь он будет защищать?

Я думаю, что выражу мнение многих участников рынка недвижимости, если скажу, что закон далек от совершенства. Теоретически наличие такого закона отвечает интересам всех участников рынка, так как он призван регламентировать взаимоотношения между ними. К положительным нововведениям, на мой взгляд, можно отнести появление проектной декларации, содержащей сведения о застройщике и объекте строительства, и введение обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Это позволит не только «очистить» рынок от недобросовестных застройщиков и избежать риска двойных продаж, но и дает дополнительные гарантии как гражданам, вкладывающим средства в строительство жилья, так и банкам, участвующим в ипотечном кредитовании. Однако, как говорится, в каждой бочке меда есть ложка дегтя. Не избежал этой участи и новый закон, отдельные положения которого могут негативно отразиться на рынке недвижимости. Например, законом установлено принудительное поручительство банков (предоставивших кредит застройщику под залог объекта строительства) по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства. Это не только приводит к появлению новых существенных рисков для банков, и соответственно, снижает их интерес к участию в залоговых отношениях, но и является предпосылкой для увеличения процентов по кредитам, что неминуемо вызовет рост цен на недвижимость. Основной целью закона являлось обеспечение максимальной защиты прав и интересов граждан, приобретающих жилье на этапе строительства. И с одной стороны, закон решает поставленную задачу, предусматривая обязательную и, кстати сказать, необоснованно высокую имущественную ответственность застройщика перед дольщиками и за качество строительства, и за соблюдение сроков. С другой же стороны, установленный законом порядок расторжения договора, при котором застройщик не имеет право в одностороннем порядке отказаться от его исполнения даже в случае существенного нарушения дольщиком своих обязательств, создает риск недофинансирования объекта строительства. Так как, по мнению законодателя, просрочка платежа более чем на 3 месяца является лишь основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В результате на протяжении всего периода (3 месяца плюс время на судебное разбирательство) застройщик будет лишен и финансирования, и возможности привлечь нового участника взамен недобросовестного. Следствием может явиться увеличение сроков строительства, что никак не соответствует интересам граждан, вложивших свои средства. Есть и другие положения закона, которые не только увеличивают риски застройщика, но и существенно ограничивают использование различных вариантов финансирования строительства и механизмов взаимодействия между участниками рынка недвижимости. Следствием таких ограничений, по моему мнению, будет снижение инвестиционной активности в сфере жилищного строительства, что неминуемо приведет к уменьшению предложений на рынке и росту цен на квартиры.

Известно, что уже подготовлен ряд поправок к Закону № 214-ФЗ. Почему это нельзя было сделать на этапе обсуждения законопроекта в Парламенте РФ, и в какие примерно сроки эти поправки могут быть официально приняты?

Сам факт того, что в настоящее время в Госдуме обсуждается вопрос необходимости внесения поправок в текст закона, свидетельствует о том, что серьезного обсуждения законопроекта на этапе разработки и согласования не было. Для сравнения могу сказать, что к разработке нового Градостроительного кодекса РФ привлекалось множество экспертов и специалистов строительной отрасли, имеющих наряду с теоретическими знаниями большой практический опыт. В обсуждении проекта кодекса принимали участие не только представители органов власти, но и крупные застройщики. К сожалению, такая практика в отношении Закона «Об участии в долевом строительстве…» не применялась. Каковы причины такого ускоренного превращения «сырого» законопроекта в Закон, который все участники рынка должны соблюдать, не понятно. На этот вопрос скорее могут ответить разработчики закона и те, кто его принимал. К слову сказать, именно с целью донести до законодателя и общественности мнение самих участников рынка по этому закону, Группой компаний «СУ-155» в марте был проведен Круглый стол с участием депутатов Государственной думы, представителей Совета Федерации, крупных банковских структур и застройщиков. Думаю, что обсуждение этого закона участниками Круглого стола, сыграло не последнюю роль в принятии решения о необходимости внесения в него поправок. Хотелось бы надеяться, что принятие поправок будет столь же быстрым, как и принятие самого закона, и уже осенью этого года мы их увидим.

Ваш прогноз развития ситуации, как для дольщиков, так и для застройщиков на ближайшее время после 01.04.2005г?

Вообще то строить прогнозы дело не благодарное, но в этом случае можно сделать исключение. Думаю правильнее начать с прогноза в отношении застройщиков. По моему мнению, небольшим строительным компаниям будет сложно адаптироваться к новым условиям из-за недостатка оборотных средств и кредитных возможностей. Следовательно, не все компании смогут удержаться на рынке недвижимости, но при этом под такое «сокращение» попадут и недобросовестные застройщики, что, несомненно, положительно скажется на рынке. Тогда как крупным застройщикам понадобится какое-то время на «перестройку», но в конечном итоге их положение на рынке не претерпит существенных изменений, разве что только позиция усилится за счет сокращения количества участников. Также логично предположить, что застройщики более ответственно будут подходить к вопросам качества и соблюдения сроков строительства, так как штрафные санкции на нарушение обязательств очень высоки. С такой точки зрения ситуация на рынке недвижимости для дольщиков должна улучшиться. Однако не стоит забывать, что все положительные эффекты могут остаться незаметными на фоне значительного увеличения цен на жилье. Ведь если в ближайшее время не будут внесены необходимые поправки к закону № 214-ФЗ, законопослушные участники рынка, к которым мы, конечно же, относим и себя, будут вынуждены существенно «перестроить» принцип работы на рынке жилищного строительства, к сожалению, не в лучшую для покупателя сторону. Так как при таком несовершенном законе мы будем вынуждены учитывать многократно возросшие (причем необоснованно) риски для застройщика, что не сделает рынок жилья более доступным.