Исследование по Рынкам недвижимости Подмосковья подготовлено РИА «Стройинформконсалтинг» совместно с Инвестиционно-строительной группой компаний «СУ-155».
ПОРТРЕТ ПОТРЕБИТЕЛЯ
Потребность в жилье и возможность его приобрести – две большие разницы, как говорят в Одессе. А в Подмосковье – тем более. На короткой дистанции игроки рынка недвижимости вынуждены работать со второй категорией граждан, закрыв глаза на данные Госкомстата о том, сколько граждан хотят улучшить свои жилищные условия. Они, может, и «хотят», но вне нынешнего рынка, в ожидании того, что ситуация на нем улучшиться. Но поскольку строителям нужно строить, а продавцам – продавать не когда-нибудь, а сейчас, то придется учитывать лишь ту часть граждан, которая не только «хочет», но и «может». Попробуем разобраться, кто это?
По данным Федеральной службы государственной статистики (ФСГС) в 2004 году уровень месячного среднедушевого дохода в Московской области составил 6000 руб. в месяц. Для сравнения: в Москве – 20 000 руб. в месяц. Расходы же на основании данных ФСГС составили примерно 5300 руб. на одного человека в месяц в Подмосковье (14300 руб. -- в Москве).
Учитывая, что средняя стоимость жилья в Области составляет 773 на первичном рынке и 1007 – на вторичке, можно рассчитать, сколько времени люди могут копить на квартиру.
Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. метра (по 18 кв. метров на человека) на вторичном рынке в Москве в третьем квартале 2004 года составила 4,14 лет. Согласно расчётам, если бы среднестатистическая семья москвичей все свои доходы в 2004 году направила на приобретение жилья, то она смогла бы купить менее одной пятой новой средней квартиры и одной четверти квартиры на вторичном рынке жилья. Однако при учёте реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов продолжительность накопительного периода увеличивается, соответственно, до 20 и 15 лет.
В свою очередь, в Московской области продолжительность накопительного периода для вторичного рынка составляет уже 6,78, а для первичного - 7,24 лет, несмотря на то, что площадь условной квартиры несколько меньше - 51 кв. метр.
Результаты расчётов демонстрируют, что для москвичей вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но, при определённых условиях, (например, с помощью привлечения заёмных средств) вполне решаемым. Чего нельзя сказать о жителях Подмосковья.
Анализ ситуации в области позволяет сделать заключение о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Несколько скрашивает негативную картину тот факт, что большинство людей, живущих в ближайшем Подмосковье, работают в Москве, получая зарплату, одинаковую с москвичами.
Подводя итог, можно констатировать, что оценка инвестиционных возможностей населения Москвы и, особенно, Подмосковья, как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая его часть самостоятельно решить жилищную проблему не может.
Ситуация с ипотекой вряд ли в ближайшее время изменит ситуацию. Снижать цены под подмосковные финансовые возможности застройщики не будут, вот и получается, что в игре за квартиры в области будут участвовать только москвичи (и такой плохоописуемый класс, как «гости столицы»).
ПОРТРЕТ ПОТРЕБИТЕЛЯ-2
Необходимое пояснение: данная главка написана автором «по мотивам» обзвона риэлторских и строительных компаний в попытке купить квартиру в Подмосковье. Были смоделированы две житейские ситуации, дабы понять реакцию на них игроков рынка. (Авторская стилистика сохраняется).
Итак, слово автору: на попытку «купить» квартиру сыну в Подмосковье я встретила резкий отпор со стороны риэлтеров: «Вы что, из него братка хотите сделать?! Куда он пойдет гулять в этом Подольске?» То есть квартиру ребенку, по мнению риэлтора, следует покупать только в Москве (видимо, в Центре или престижных районах). Пришлось срочно менять легенду, и остальные квартиры я «покупала» для сестрицы из Харькова. Здесь меня решительно отговаривали только от покупки на стадии нулевого цикла из-за крайней опасности оказаться вообще без квартиры в какой-то Глухомани (это в переводе -- все, что далее 10 км от МКАД), так как, по словам риэлтеров, этот этап слабо подкреплен сопроводительной юридической документацией.
Мне предлагали все, вплоть до ипотеки, лишь бы в Москве («Мы подыщем вам вариант на ваши деньги, зачем вам эти пробки», -- отговаривали меня продавцы). Поняв, однако, что я уперлась на Подмосковье, риэлторы предложили следующую схему: хорошо, покупаете квартиру в области, ждете, пока она не подрастет в цене, копите при этом деньги, продаете и покупаете в Москве. То есть Подмосковье, как место для жизни категорически не воспринималось. В лучшем случае, как объект инвестиций!
Причина такого отношения, на самом деле, крайне проста: риэлторам товар под названием квартира в Подмосковье (за исключением раскрученных объектов и городов) не интересен – комиссионные за сделку копеечные, а мороки – выше крыши.
ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
В условиях, когда дешевых квартир в Москве уже практически не осталось, спрос начал стремительно перемещаться в область. Цены в области пока примерно на 30% ниже, чем в Москве, хотя темпы их роста часто существенно обгоняют столичные (потенциал роста выше). В Красногорске, Химках и Одинцово цены уже вплотную приблизились к столичным. За последнее время цены на новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцово выросли на 25—30%, в Троицке, Железнодорожном и Балашихе — на 15—20%.
Кроме того, в Подмосковье сейчас строятся вполне комфортабельные жилые комплексы и целые микрорайоны, где можно купить квартиру, в которой будет на одну комнату больше, чем в столице (за те же деньги). Грань между столицей и областью постепенно стирается: инфраструктура везде примерно одинакова, а добраться до центра Москвы из области часто можно даже быстрее, чем с окраины города.
Спрос сейчас растет не только на ближайшие к столице города-спутники, но и на среднее и дальнее Подмосковье. В зоне 15—35 км от МКАД темпы роста цен увеличиваются уже второй год подряд. Появился интерес даже к городам, расположенным на удалении 50 км и более от столицы. Если два-три года назад спрос здесь был единичным, то сейчас он превратился во вполне стабильный, увеличившись примерно на 20—30% по сравнению с 2003 годом, когда таким жильем брезговали.
Долго оставаться дешевым подмосковное жилье не может. Дело в том, что себестоимость строительства постоянно растет. В Подмосковье она составляет сейчас в среднем $350 за 1 кв. м, но в особо тяжелых случаях доходит и до $430 за кв. м. И это – не включая административную нагрузку, которая в зависимости от аппетитов местных властей может догнать итоговую себестоимость до 600. Кстати, благостная ситуация с подмосковной соцнагрузкой, которая была пару лет назад, и которая столь выгодно отличалась от столичной, постепенно теряет свои радужные черты. Особенно в ближайшем Подмосковье. Если на строительство в городе, расположенном не далее 10 км от МКАД, претендуют 2-3 московские компании, можно с уверенностью предположить, что город обложит их данью по полной программе. И это не только кв. м., это – школа, садик в придачу к микрорайону (что, в принципе, уже привычно). Это – реконструкция (а проще – строительство) дорог, ведущих к будущему жилью новоселов. Это – коммуникации, которые приходится делать самим, поскольку областные, в большинстве случаев, использовать просто невозможно. В общем, держать в этой ситуации ценовую планку на доступном уровне довольно проблематично.
Таблица изменения средней цены предложения 1 кв. метра по итогам 2004 года
в территориальных зонах Московской области
|
Рост в США (%) |
Рост в рублях (%) |
Чистый рост (%) |
| Область в целом |
23 |
17 |
5 |
| Север |
21 |
15 |
3 |
| Восток |
23 |
17 |
5 |
| Юг |
27 |
21 |
9 |
| Запад |
16 |
10 |
-2 |
| Север (дальний) |
20 |
14 |
2 |
| Восток (дальний) |
37 |
31 |
19 |
| Юг (дальний) |
33 |
27 |
17 |
| Запад (дальний) |
26 |
20 |
8 |
Чистый рост цен в Московской области составил 5%. При этом в западной части ближнего Подмосковья было зафиксировано падение чистого роста до уровня 2%. Максимальный рост чистой цены 19 и 17 процентов отмечалось в территориальных зонах Восток (дальний) и Юг (дальний).
Кстати, хотелось бы отметить, что ценообразование в области отличается от московской схемы. Несмотря на то, что в разных районах Подмосковья строятся дома одних и тех же панельных серий, цены на жилплощадь везде разные. Основная причина -- расстояние новостройки от МКАД и популярность направления.
Таблица изменения средней цены предложения 1 кв. метра по итогам 2004 года
в основных типах домов Московской области
|
Рост в США (%) |
Рост в рублях (%) |
Чистый рост (%) |
| Область в целом |
23 |
17 |
5 |
| 5-эт.панель(блок) |
25 |
19 |
7 |
| 9-эт.панель(блок) |
24 |
18 |
6 |
| 10-эт.панель(блок) |
26 |
20 |
8 |
| 14-эт.панель(блок) |
22 |
16 |
4 |
| 16-эт.панель(блок) |
17 |
11 |
-1 |
| 17-эт.панель(блок) |
26 |
20 |
8 |
| 5-эт.кирпич(мон-т) |
25 |
19 |
7 |
| 6-8-эт.кирпич(мон-т) |
22 |
16 |
4 |
| 9-эт.кирпич(мон-т) |
18 |
12 |
0 |
| 15-эт. и >кирпич(мон-т) |
29 |
23 |
11 |
Показательно, что в отличие от Москвы рост цен в многоэтажных (15 и более) кирпичных (монолитных) домах был максимален. Использование новых для области методов домостроения дало возможность продавцам надбавить цену не только за квадратный метр, но и за хоть какую-никакую, но новизну технологий.
С большой долей вероятности можно предположить, что первая половина 2005 года пройдет под знаком стабильных цен. Незначительные (единицы процентов) отклонения не будут тенденцией. Но наиболее интересные события ждут участников рынка во второй половине года. Накапливающаяся денежная масса будет оказывать давление на цены, а банки будут предлагать новые схемы ипотечного кредитования. Вероятнее всего это приведет к началу роста цен, который может составить от 10 до 15 % годовых.
ПОДМОСКОВНЫЕ ДОРОГИ
«На одну тысячу жителей московского региона приходится в 4,6 раза меньше автомобильных дорог, чем в других областях Центрального Федерального Округа, а в пересчете на 1 автомашину – в 10 раз меньше,» - такие цифры привел в своем выступлении представитель от Московской городской Думы в Совете Федерации Владимир Плотников на очередном заседании Объединенной комиссии парламентов Москвы и Московской области.
Поэтому вполне понятно то упорство, с которым законодатели московского региона возвращаются к обсуждению извечной российской проблемы – состоянию дорог. Более 12 миллиардов рублей из федерального бюджета должен получить московский регион на реконструкцию и строительство новых автодорог в 2005 году, но для кардинального решения проблемы этих денег явно недостаточно.
Выход – дороги-дублеры. Планируется, что к 2010 года в России будет создано 17 новых платных автомагистралей. Большинство из них построят в Подмосковье на подступах к столице, где реконструкции подлежит свыше 1200 км областных дорог. Здесь и транспорта больше, чем где бы то ни было. И состоятельных автомобилистов, готовых раскошелиться за езду с ветерком, тоже хватает. Уже сегодня полностью готово полдюжины проектов трасс, которые предполагается проложить в ближайшем Подмосковье. Впрочем, взимать деньги предлагается и на некоторых уже существующих подмосковных магистралях.
Наиболее близким к реализации проектом, по информации из "Мосавтодора», является дорога, ведущая через Красногорск. Ее протяженность составит 2 км, и она соединит Волоколамское и Ново-Рижское шоссе. С разрешенной скоростью в 120 км в час машины смогут проскакивать этот участок за минуту-другую. Сейчас же в красногорских пробках, особенно в час пик, можно томиться по часу. Строительство дорожного отрезка, а также нескольких развязок и эстакад будет производиться полностью на средства инвесторов. Предварительная стоимость проекта - около $20 млн., а окупиться дорога должна через 20-25 лет. При условии, конечно, нормальной загрузки. Подсчитано, что платная дорога станет рентабельной, если по ней пройдет не менее 30 тыс. машин в день.
Чтобы частным инвесторам было интересно строить платные трассы, министр транспорта Игорь Левитин предложил отдавать им в аренду как сами эти трассы, так и прилегающие территории. По окончании срока аренды - обычно он составляет от 30 до 50 лет - автомагистраль будет передана инвестором в областную сеть автодорог общего пользования и проезд по ней станет бесплатным.
В самой ближайшей перспективе - создание платного участка на дороге "Россия" (Москва-Санкт-Петербург). Строительство, если ничего не помешает, стартует в следующем году. На этот раз - что редкость - уже есть инвестор. Платный кусочек между двумя столицами начнется из Химок и протянется до Клина. К 2010 году он должен быть сдан в эксплуатацию. В том, что платная трасса будет востребована у владельцев дач и коттеджей Ленинградского направления, сомнений нет. Трасса существенно облегчит проезд до городов севера Подмосковья.
Еще один вариант, который пока ждет своего инвестора, - 6-8-полосная трасса МКАД-Ногинск. Протяженность ее - 40 км, расчетная стоимость проекта - около $200 млн. Двигаясь по этой дороге, лежащей параллельно Горьковскому шоссе (являясь его платным дублером), водители смогут проскакивать мимо хронических заторов в Балашихе. Кроме Горьковки новая трасса поможет разгрузить также Носовихинское и Егорьевское шоссе, снимет нагрузку с Реутова и Железнодорожного.
А вот новая 19-километровая дорога от МКАД в обход Одинцова мыслится как дублер Минского шоссе. Впрочем, такой дублер наверняка даст заодно вздохнуть полегче Можайскому и Рублево-Успенскому шоссе. Станет полегче добираться до Голицина, Рузы, Можайска и других населенных пунктов, лежащих в этом направлении. Стройка будет разбита на два этапа: к 2006 году закончат участок от МКАД до Подушкинского шоссе, а в 2008-м магистраль с шестью полосами движения сдадут полностью.
Напомним, что все упоминаемые проекты начнут приносить доходы лет этак через двадцать. А между тем денег хочется сразу и побольше. Для этого на дорогах есть все возможности. Планируется отдать в коммерческую эксплуатацию уже действующие трассы, имеющие параллельные дороги. Среди напрашивающихся вариантов - федеральные магистрали "Дон" (отрезок от МКАД до Каширы по Новокаширскому шоссе) и "Крым" (отрезок от МКАД до Серпухова по Симферопольскому шоссе). В обоих случаях есть дублеры, по которым можно будет погнать неплатежеспособных дачников. Следуя тому же принципу, в Минтрансе предлагают перевести в коммерческие участок Ярославского шоссе от МКАД до Пушкина и участок Новорязанского шоссе от МКАД до поселка Октябрьский. В случае с последним проектом водителям, желающим проехать даром, придется сворачивать на старую Рязанку.
Хороший вопрос - сколько будет стоить проезд по коммерческим трассам. В настоящее время организация движения на платных трассах видится следующим образом. На коротких дорогах платить придется один раз при въезде. При этом цифры колеблются от 50 до 150 рублей. На более длинных дорогах пункты сбора платы будут стоять через каждые 10 км. Но это не окончательный приговор. Кто-то считает, что тариф должен рассчитываться за каждый километр. Цифры тоже разные: от 60 копеек до 3 рублей. Третьи уверены, что размер оплаты нужно устанавливать "в соответствии с мировой практикой". А практика эта, надо сказать, многообразная. Скажем, в Испании это - около 4-6 евро за 40-50 км, проезд по австрийским автобанам обойдется в 8-10 евро, самые низкие европейские тарифы в Греции - примерно 1,5-3 евро за въезд на автобан. Остается надеяться, что хотя бы к 2010 году чиновники договорятся о способе и сумме оплаты.
МОСКОВСКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ И ПОДМОСКОВНЫЕ ЧИНОВНИКИ
Как только покупатель валом повалил в область, местные чиновники решили построить забор вокруг своей территории, дабы огородить ее от столичных строителей.
Еще в начале марта 2004 года губернатор Московской области и Министерство строительства Подмосковья приостановили своим распоряжением строительство на территории области семи панельных серий, выпускаемых московскими домостроительными комбинатами: П-46М, П-3М, П-44Т, П-44М, П-44ТМ, Пд-4/16Н1 и КОПЭ. В области их посчитали "устаревшими и не прошедшими сертификацию в Госстрое России", чем вызвали крайнее удивление и неудовольствие столичных властей.
За столичных строителей вступился председатель Госстроя России Николай Кошман, который заметил, что "московские ДСК имеют лицензии Госстроя на ведение строительной деятельности, а их продукция удовлетворяет требованиям строительных норм и государственных стандартов". Но заступничество дела не возымело, и запрет на строительство не снят до сих пор.
Нетрудно догадаться, что распоряжение губернатора появилось именно тогда, когда столичные строители запланировали массовый выход на областной рынок. Интерес москвичей понятен - в Подмосковье есть где развернуться, дефицита свободных площадок там не ожидается, а получить добро на проект и землю под строительство жилого дома в области намного проще, чем в Москве: требуется меньше согласований и разрешений, а значит - времени и средств на взятки чиновникам. Все эти факторы привлекают в область компании, работающие на московском рынке.
Однако областные компании как раз и не хотят пускать на свой рынок москвичей. Они работают на нем уже давно и негласно поделили Подмосковье между собой. Ни для кого не секрет, что, например, компания "Стройтэкс" ведет строительство в городе Мытищи, "Стройметресурс" осваивает северное (Лобня, Ивантеевка) и восточное (Щелково, Балашиха, Железнодорожный) направления. Инвестиционно-строительная компания "Дружба" застраивает Домодедово, а также развивает строительство по северному направлению: Троицк, Подольск и Серпухов.
Неудивительно, что вмешательство москвичей может нарушить гармонию местных взаимоотношений. Поэтому и запрет на строительство "панелей", выпускаемых домостроительными комбинатами Москвы, следует понимать как один из способов лоббирования интересов областных застройщиков. Ведь запрет не коснулся продукции подмосковных ДСК: П90, В-2000, МЭС-84, И-1723 и других серий. От московских типовых домов их отличают еще более скромные по площадям квартиры и невысокие (2,5 м) потолки. Рассуждать, что один убогий проект качественнее другого, - нелепо.
Пока откровенных столкновений нет. У крупных московских строителей есть деньги и годами налаженные контакты со смежниками, которые лучше любого административного ресурса могут решить все проблемы.
